La recente sentenza n. 565/2025 della Commissione Tributaria di secondo grado delle Marche rappresenta un importante punto di riferimento per la comprensione del regime fiscale applicabile alle vendite immobiliari realizzate nell’ambito delle procedure fallimentari. La decisione, con presidente Minestroni e relatore Pettinari, affronta una questione di particolare rilevanza pratica: quando l’Agenzia delle Entrate può rettificare il valore dichiarato in una vendita immobiliare scaturita da procedura concorsuale.
La vicenda trae origine dalla vendita di un complesso immobiliare, realizzata nell’ambito di una procedura fallimentare dopo che diverse aste erano andate deserte. Il curatore, ottenuta l’autorizzazione dagli organi fallimentari competenti, aveva venduto il complesso all’affittuario al prezzo base dell’ultima asta deserta. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, aveva emesso atto di rettifica rivalutando il complesso a oltre 16 milioni di euro, applicando sanzioni e interessi sia all’acquirente che alla curatela.
La questione giuridica centrale riguardava l’applicabilità del potere di rettifica dell’Agenzia delle Entrate in presenza di una vendita scaturita da procedure competitive fallimentari, con particolare riferimento all’interpretazione dell’articolo 44 del Testo Unico dell’imposta di registro.
Il Principio dell’Intangibilità del Corrispettivo
La Commissione Tributaria delle Marche ha rigettato l’appello dell’Agenzia delle Entrate, confermando l’annullamento dell’atto di rettifica. Il ragionamento della Corte si fonda sul principio dell’intangibilità del corrispettivo dichiarato, sancito dall’articolo 44 del TUR, che stabilisce che “per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all’asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione”.
Questa disposizione opera in deroga al generale potere di rettifica disciplinato dall’articolo 52 del TUR, che consente all’Amministrazione finanziaria di rettificare il valore dichiarato quando ritenuto inferiore al valore venale in comune commercio. La ratio della norma è garantire che l’imposta di registro sia commisurata al valore di scambio effettivamente raggiunto, particolarmente quando il valore di mercato può essere influenzato da circostanze speciali come le procedure fallimentari competitive.
La Giurisprudenza di Legittimità
L’orientamento della Commissione Tributaria delle Marche trova pieno riscontro nella consolidata giurisprudenza di legittimità. La Cassazione civile, Sez. Trib., sentenza n. 4863 del 23 febbraio 2024 ha chiarito che è legittimo il riferimento al prezzo di aggiudicazione in asta pubblica di un immobile similare, rientrando tra i “trasferimenti a qualsiasi titolo” utilizzabili come parametro di confronto per la valutazione.
Particolarmente significativa è la sentenza n. 24907 del 17 settembre 2024 della Cassazione civile, che ha stabilito che “ai fini della determinazione della base imponibile per la vendita di beni immobili mediante asta pubblica, il valore di mercato del bene coincide con il prezzo di aggiudicazione quando questo sia il risultato di una procedura competitiva adeguatamente pubblicizzata e svolta secondo criteri di trasparenza”.
Le Garanzie Procedimentali delle Aste Pubbliche
La sentenza delle Marche evidenzia un aspetto fondamentale: le modalità di vendita attraverso asta pubblica garantiscono la corrispondenza del corrispettivo al valore venale in comune commercio. Come osservato dalla Cassazione civile, Sez. Trib., sentenza n. 14148 del 24 settembre 2003, “le vendite all’incanto dei beni che attraverso di essa vengono effettuate, anche per le forme di pubblicità assicurate dagli organi del fallimento, sono tali da assicurare il miglior prezzo di realizzo ai beni che vengono posti in vendita”.
La ratio ostativa all’esercizio del potere di accertamento si rinviene proprio nelle garanzie procedimentali insite nello svolgimento della gara pubblica sotto il controllo dell’autorità giudiziaria, ingenerando una presunzione iuris et de iure di corrispondenza del prezzo di aggiudicazione al valore venale.
